이번 글에서는 부동산 (개발, 신탁, 리츠) 테마와 관련주의 전망에 대하여 다루겠습니다.
# 부동산 (개발, 신탁, 리츠) 테마 소개
(1) 부동산 리츠의 정의
리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가 증권에 투자 및 운용하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자회사를 말합니다.
- 대표적인 부동산 간접 투자 방식중 하나입니다.
(2) 리츠 펀드의 특징
리츠펀드는 부동산 경기에 굉장히 민감합니다.
리츠의 기본자산이 되는 한국상업용 부동산 시장이 견조할 경우 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 평균 5~6% 이내에 시가 배당률을 기대할 수 있습니다.
- 상장 리츠는 저금리 시대에 금융상품으로서 투자매력이 부각되고 있는 이유중 하나로 배당률을 꼽을 수 있습니다.
(3) 경기 호황기의 리츠 투자
리츠 펀드가 경기흐름에 민감하기 때문에 경기 호황기에 접어들 때에 리츠 펀드의 수익률은 상승할 가능성이 높다는 분석이 있으나 미국 리츠의 금리 인상기 성과를 살펴봤을 때에 상관관계가 높지 않다는 분석 또한 있습니다.
(4) 비핵심 자산 매각과 리츠 펀드
리츠 펀드는 비핵심 자산을 매각하거나 신규자산을 편입하는 포트폴리오 조정시에도 주목을 받습니다. 비핵심 자산을 매각할 경우에는 매각차익은 특별 배당으로 분배해 펀더멘털 개선과 배당확대로 이루어질 가능성이 높습니다.
- 추가적인 자산편입은 리츠의 경쟁력을 강하시키기 때문입니다.
(5) 부동산 신탁의 정의와 수익구조
부동산 신탁사는 부동산 자산을 수탁받아 이에관해 관리, 처분, 개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사입니다. 신탁사들의 핵심 수익구조는 차입형 토지신탁입니다.
- 차입형 토지신탁이란 토지소유자가 토지를 신탁사에 위탁하면 신탁사가 개발에 필요한 자금, 공사발주, 관리와 운영등을 맡은 뒤 발생한 수익을 나누는 것을 말합니다.
# 부동산 (개발, 신탁, 리츠) 테마 전망
(1) 2021년 리츠테마 수익률
2021년 상장 기업들의 수익률은 평균 17.1%를 기록하며 코스피 연간 수익률의 4배 이상을 웃돌았습니다. 이에 더해 상장리츠의 평균 배당률은 평균 5.8%로 최고치를 기록하였습니다.
- 이에 더하여 기존 주택과 오피스 빌딩에 치우치던 기초자산이 최근에는 글로벌 부동산, 리테일, 물류, 임대주택, 주유소 등으로 다양화되는 추세입니다.
(2) 부동산 리츠시장 전망
2022년 또한 2021년처럼 호조를 이어갈 것으로 전망되고 있습니다. 일반적으로 물가가 상승하면 부동산 가격과 임대료도 함께 오르기 때문에 리츠의 수익과 자산가치가 증가하고 그 수익은 결론적으로는 투자자에게 배당될 것입니다.
2022년 예정된 금리 인상과 인플레이션, 비용증가 압력등이 다양한 산업에는 위험요소로 작용하지만 리츠시장에 있어서는 오히려 호재로서 작용할 것입니다.
(3) 2022년 상장 준비 리츠 기업
2022년 신규 상장리츠는 최대 규모를 경신할 전망이라고 합니다. 다수의 건설사, 운용사 및 대기업들이 리츠산업 진출을 목표로 영업 인가 및 공모 상장을 추진하고 있으며 상장된 리츠들이 자산편입을 계획해나가고 있습니다.
- 현재 상장 준비중인 리츠는 10여곳으로 이전 최고기록이었던 6곳과 비교해도 월등한 수준입니다.
(4) 부동산 신탁사의 전망
다수의 사업장이 수도권에 있는 부동산 신탁사들은 부동산 경기 변동에 지대한 영향을 받습니다. 특히 차입형 토지신탁 사업의 경우 보동산 경기 악화로 사업장에서 미분양 손실이 날 경우 리스크가 큰 편입니다.
- 하지만, 주택 공급 증가나 재건축의 정비사업 증가는 신탁사에 수혜로 다가갈 것입니다.
- 2022년 3월 대선을 앞두고 후보들의 주택 공급 확대 선언은 신탁사들에게 있어 호재로서 다가갈 전망입니다.
# 부동산 (개발, 신탁, 리츠) 테마 관련주
(1) 관련주
부동산 테마주로는 24 종목이 있으며, 그 리스트는 아래와 같습니다. 또한, 이들 중 롯데 리츠는 시가총액 12,926억원을 보유하여 동일 테마 종목 중 가장 거대한 시가총액을 보유하고 있습니다.
- 케이탑 리츠, SK디앤디, 롯데리츠, 리파인, 서부T&D, NH프라임리츠, NH 올원리츠
- 한국토지신탁, 신한서부티엔디리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크랩, 에이리츠
- 이지스레지던스리츠, 코람코에너지리츠, 제이알글로벌리츠, 이지스밸류리츠, HDC
- 신한알파리츠, SK리츠, 미래에셋글로벌리츠, 디앤디플랫폼리츠, 용평리조트
- ESR켄달스퀘어리츠, 한국자산신탁, 미래에셋맵스리츠
(2) 롯데 리츠
국내 리츠 기업 중 최대 규모를 자랑하는 기업입니다. 롯데 백화점과 롯데아울렛, 롯데플리미엄 아울렛, 롯데마트, 롯데마트 물등의 투자자산을 보유하고 있습니다.
현재 영업잉익률은 60%로 말도 안되는 수익을 올리고 있으며, PER 또한 38배로 건전한편에 속하고 있습니다.
- 배당수익률은 2.6%로 부동산 테마주들의 평균에 비하면 많이 낮은 수치이나 그 롯데리츠 기업의 규모를 생각한다면 당연한 수치라 할 수 있습니다.
여기까지 부동산 (개발, 신탁, 리츠) 테마와 관련주의 전망에 대하여 다루었습니다.
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